Автор: Живаев Максим Витальевич, член правления НРО РОО, сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости

Статья опубликована "Информационный бюллетент Российский оценщик" 02[121]2014

Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности

1 квартал 2014

Введение

В первом квартале 2014 г. НРО РОО провело опрос экспертных мнений о размере значимых величин, используемых в оценочной деятельности. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам приводимых в других регионах опросов экспертных мнений.

Надеемся, что данная статья и результаты наших дальнейших исследований будут полезны оценщикам в практической работе.

Условия опроса

Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме. Предварительного коллективного обсуждения размеров значимых величин не проводилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.

Состав экспертов

В роли экспертов выступили оценщики Новосибирской области, имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос (табл. 1).

Таблица 1. Распределение экспертов по регионам

Для получения данных по Новосибирской области использованы 37 анкет экспертов с совокупным стажем работы в оценочной деятельности 325 лет. (табл. 1). Описание величин, используемых в оценочной деятельности, дано в табл. 3.

Таблица 2. Распределение экспертов по стажу работы

Таблица 3. Величины, используемые в оценочной деятельности

Методика обработки данных

Эксперты в ходе опроса указали минимальные и максимальные размеры значимых величин, используемых в оценочной деятельности. Для анализа были взяты выборки минимальных и максимальных значений величин.

Критерием однородности полученных выборок является коэффициент вариации. При условии, что значение коэффициента вариации не превышает 33 %, выборка считается однородной.

При малых значениях величин, даже когда все значения укладываются в пределы от 0 до 5 %, коэффициент вариации показывает, что выборка неоднородна. При переходе от процентов к коэффициентам корректировки в долях единицы (скидка 5 % — коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для ВРМ такой переход невозможен, поскольку ВРМ является коэффициентом связи цены и годовой арендной платы. Для ставки дисконтирования и величины операционных расходов переход от процентов к коэффициентам в долях единицы не влияет на коэффициент вариации (11 % — коэффициент 0,11). Для выборок данных величин удалены крайние значения, чтобы коэффициент вариации стал меньше 33 % и выборки стали однородными.

Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность. Среднее значение определяемых величин рассчитывалось как среднее арифметическое от полученных максимального и минимального значения.

Сфера применения

Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. Данные результаты полезны при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, при сравнении получаемых расчетных значений с результатами опроса, при использовании результатов опроса в расчетах.

Некоторые значения, такие как ВРМ, ставка дисконтирования, величина операционных расходов при сдаче недвижимости в аренду, могут быть получены расчетным путем. Данные значения, с одной стороны, приводятся как аналитические данные, характеризующие рынок. С другой стороны, бывают объекты, по которым невозможно получить данных для расчета. Тогда использование результатов опроса экспертных мнений становится приемлемым.

Такие значения, как скидка торг, недозагрузка площадей, неплатежи при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.

В соответствии с п. 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»: если в качестве информации, важной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Пункт 22 ФСО № 1 гласит, что, применяя сравнительный подход к оценке, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Для удовлетворения требований пунктов 19 и 22 ФСО № 1 приводится условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений (табл. 4).

Таблица 4. Условие применения величин параметров

Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.

С учетом вышеизложенного результаты опроса могут использоваться на практике в оценочной деятельности.

НЕДВИЖИМОСТЬ

Скидка на торг при продаже

Скидка на торг при аренде

Величина валового рентного мультипликатора (ВРМ = Ц / АПгод)

Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду

Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)

Величина недозагрузки площадей

Величина неплатежей при аренде

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

Прибыль предпринимателя

ДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Скидка при переходе на вторичный рынок

Скидка на торг на вторичном рынке

Литература

1. Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Изд. 2-е / Под ред. Л.А. Лейфера. Н. Новгород: ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2012.
2. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995.
3. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов: Курс лекций. СПб.: СПбГТУ, 1997.
4. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1997.
5. Фоменко А.Н. Метод определения степени снижения стоимости движимого имущества после продажи на первичном рынке // Вопросы оценки. 2010. № 1. С. 53.
6. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования. — http://www.cpcpa.ru/Publications/008/
7. Закс Ш. Теория статистических выводов: Пер. с англ. М.: Мир, 1975.