Статья опубликована "Информационный бюллетент Российский оценщик"

Скачать документ. Автор Вольнова В.А. (Сертифицированный специалист РОО по оценке недвижимости признанный европейский оценщик TEGoVA).
О краткой классификации недвижимости.

Результаты опроса экспертных оценок значимых величин, используемых в оценочной деятельности

Введение

В первом полугодии 2013 года Новосибирским региональным отделением общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (НРО РОО) был проведен опрос экспертных мнений о размерах значимых величин, используемых в оценочной деятельности.

Изначально, планировалось провести опрос по оборудованию для получения величины скидки при переходе на вторичный рынок и величины скидки на торг на вторичном рынке. Данных по этим величинам крайне мало, а в расчетах применять нужно. Но если проводить опрос, то проводить и по недвижимости. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам опросов экспертных мнений приводимых в других регионах.

Условия опроса

Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме. Предварительного коллективного обсуждения размеров опрашиваемых значимых величин не производилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.

Состав экспертов

В качестве экспертов выступили оценщики Сибирского федерального округа (СФО), имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос.

Распределение экспертов по регионам

Такое распределение экспертов позволило сделать выборки для обработки по территориальному признаку для Новосибирской области и СФО по отдельности. Для получения данных по Новосибирской области использованы 33 анкеты экспертов с совокупным стажем работы в оценочной деятельности 300 лет. Для получения данных по СФО, чтобы анкеты из Новосибирской области не перетягивали результаты в свою сторону за счет количества, из анкет Новосибирской области взяты только экспертные мнения членов экспертно-консультационного комитета (ЭКК) и правления НРО РОО в количестве 7 штук. Для получения данных по СФО использованы 35 анкеты экспертов с совокупным стажем работы в оценочной деятельности 356 лет.

Распределение экспертов по стажу работы

Описание значимых величин

Методика обработки данных

К обработке поступили данные о минимальных и максимальных размерах значимых величин.

Критерием однородности полученных выборок выступает величина коэффициента вариации. При условии, что величина коэффициента вариации не превышает 33%, выборка считается однородной. Коэффициент вариации рассчитывается по формуле:

При маленьких числах, даже когда все значения укладываются в 5% (например от 0% до 5%) коэффициент вариации показывает, что выборка не однородна. При переходе от процентов к коэффициентам (скидка 5% - коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для Величины ВРМ, ставки дисконтирования и величины операционных расходов такой переход  не возможен. Для выборок данных величин произведено удаление крайних значений, пока коэффициент вариации не стал меньше 33% и выборки не стали однородными.

Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность. Среднее значение определяемых величин рассчитывалось как среднее арифметическое от полученных максимального и минимального значения.

Сфера применения

Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. Данные результаты полезны при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, при сравнении получаемых расчетных величин с результатами опроса, при использовании результатов опроса в расчетах.

Некоторые значения, такие как ВРМ, ставка дисконтирования, величина операционных расходов при сдаче недвижимости в аренду, могут быть получены расчетным путем. Данные значения, с одной стороны, приводятся как аналитические материалы, характеризующие рынок. С другой стороны, бывают объекты, по которым невозможно получить данных для расчета. Тогда использование результатов опроса экспертных мнений становится приемлемым.

Такие значения, как скидка торг, величина недозагрузки площадей, величина неплатежей при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования, в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Пункт 22 ФСО №1 гласит, что, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: при внесении корректировок ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Для удовлетворения требований пунктов 19 и 22 ФСО №1 приводится условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений.

Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.

Учитывая вышеизложенное, результаты опроса могут использоваться на практике в оценочной деятельности.

Результаты опроса

Новосибирская область

НЕДВИЖИМОСТЬ

Скидка на торг при продаже

Скидка на торг при аренде

Величина валового рентного мультипликатора (ВРМ = Ц / АПгод)

Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду

Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)

Величина недозагрузки площадей

Величина неплатежей при аренде

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

ОБОРУДОВАНИЕ

Скидка при переходе на вторичный рынок

Скидка на торг на вторичном рынке

СФО

НЕДВИЖИМОСТЬ

Скидка на торг при продаже

Скидка на торг при аренде

Величина валового рентного мультипликатора (ВРМ = Ц / АПгод)

Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду

Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)

Величина недозагрузки площадей

Величина неплатежей при аренде

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

ОБОРУДОВАНИЕ

Скидка при переходе на вторичный рынок

Скидка на торг на вторичном рынке

Заключение

Новосибирское региональное отделение Российского общества оценщиков – самое крупное из всех, представленных в Сибирском Федеральном округе, численностью более 160 членов. Сегодня наше отделение взяло курс на консолидацию профессионального потенциала оценщиков отделений Сибири с целью объединения тех идей, предложений и методических  наработок, которые есть у наших оценщиков.

Считаем, что эта статья поможет сибирским оценщика в повседневной практической работе, а начатое проведение экспертных опросов будет действовать на постоянной основе.

Литература:

1. «Справочника оценщика недвижимости». Издание второе актуализированное и расширенное. Нижний Новгород 2012 г. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.;
2. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Фридман Дж., Ордуэй Ник.. Пер. с англ.,- М.: «Дело Лтд», 1995. – 480с.
3. «Методы капитализации доходов» С.В. Грибовский. Курс лекций.  Санкт – Петербург, 1997. – 172с.
4. «Оценка недвижимости» Тарасевич Е. И. СПбГТУ, СПб., 1997г.
5. Статья «Метод определения степени снижения стоимости движимого имущества после продажи на первичном рынке» Фоменко А.Н., журнал Вопросы оценки №1 2010, стр. 53;
6. Статья «Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования» Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. http://www.cpcpa.ru/Publications/008/;
7. «Теория статистических выводов» Ш. Закс, Изд – во «МИР», М., 1975;

О результатах, полученных после проведения Круглого стола, говорится в статье Экспертно-консультационного комитета Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков. Скачать эту статью можно здесь.

Исполнительная дирекция НРО РОО.

О значимых величинах, используемых при оценке недвижимости в условиях кризиса

Сегодняшнее состояние рынка недвижимости характеризуется проявившимися в ходе экономического кризиса тенденциями к снижению цен и уменьшению активности рынка в целом, что подтверждается значительным сокращением количества сделок во всех сегментах рынка недвижимости. Существующая в настоящее время посткризисная ситуация вынуждает оценщиков принимать во внимание влияние происходящих на рынке недвижимости процессов, и учитывать их проявление при проведении расчетов стоимости.

В сложных экономических условиях особенно трудно определить ориентиры определяемых оценщиком расчетных величин, которые оказывают существенное влияние на стоимость объекта и сами очень зависят от текущей экономической ситуации.

Для выявления тенденций и определения интервалов значимых величин, наиболее часто используемых при определении рыночной стоимости объектов недвижимости в условиях нестабильной экономической ситуации, в качестве одного из наиболее адекватных приемов анализа может выступать экспертный метод.

Экспертно-консультационным комитетом Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков в апреле текущего года проведен круглый стол на актуальную тему: «Интервалы значимых величин, используемых при оценке недвижимости в условиях кризиса». В рамках круглого стола был проведен экспертный опрос присутствующих оценщиков по данному вопросу. В опросе участвовало 18 человек, работающих в области оценки от 3х до 15 лет. В ходе проведения опроса перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Каков наиболее вероятный интервал величины скидок на уторговывание (торг) при продаже и аренде недвижимости?

2. Каков ожидаемый интервал величины прибыли предпринимателя (инвестора, вкладывающего средства в строительный проект) в текущих условиях?

3. В каком интервале может лежать ставка (коэффициент) капитализации для различных секторов рынка недвижимости?

После обработки ответов на поставленные вопросы определились границы, в которых в условиях кризиса могут находиться обозначенные величины, приведенные в таб. 1.

Таблица 1 – Интервалы значимых величин

Мнения экспертов относительно значимых величин, использующихся оценщиками в работе, и интервалы этих значений, конечно же отражают диапазоны наиболее вероятных значений в наиболее распространенных случаях оценки. Если сам объект, задачи и цели его оценки стандартные, то в качестве того или иного параметра логично ориентироваться на средние значения. В случае отклонения от типичных условий оценщик, имея полную информацию об объекте оценки и его окружении, сможет обоснованно приблизиться к нижней или верхней границе имеющегося интервала.

Кроме того на круглом столе широко обсуждался вопрос о взаимосвязи затратного, сравнительного и доходного подходов и адекватном учете оценщиками негативных последствий кризиса во всех трех подходах. В ходе дискуссий было сформировано мнение о том, что эффект общего снижения рыночной стоимости на рынке недвижимости из-за уменьшения деловой активности и падения спроса в кризисный период, автоматически учитываемый в рамках сравнительного и доходного подходов в виде увеличенной скидки на торг, должен проявиться и при реализации затратного подхода. Однако говорить о неком внешнем устаревании не приходится, так как в сегодняшней ситуации прошедшего глобального кризиса, затронувшего все отрасли хозяйствования, можно сказать, что его последствия оказали влияние на все недвижимое имущество, а не на какой-либо конкретный единичный объект.

В то же время первичный и вторичный рынки недвижимости, как и рынок строительных услуг уже отреагировали на изменение экономической ситуации, причем тенденции везде одинаковы – снижение стоимости. Таким образом, для отражения посткризисной ситуации в рамках затратного подхода оценщик может использовать традиционные способы – учет пониженной величины прибыли предпринимателя и увеличенной скидки на торг для земельных участков, на рынке которых особо остро проявляется снижение активности сделок, а скидки могут достигать 50 и более процентов.

Приведенные результаты опроса новосибирских оценщиков сопоставимы с результатами, полученными Л.А. Лейфером и М.Д. Гришиной в работе «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости», представленными в таб. 2.

Таблица 2 – Коллективные экспертные оценки значимых величин

Кроме названных параметров в указанной работе Л.А. Лейферf и М.Д. Гришиной приведен еще ряд характеристик состояния рынка недвижимости, которые оценщики используют при расчетах стоимости. Полный текст данной работы приведен на Интернет-сайте по адресу: http://www.labrate.ru/leifer/real-estate-market-research-for-appraisers-2010-1.pdf.

Экспертно-консультационный комитет Новосибирского регионального отделения Российского общества оценщиков