Статья Живаева М.В.,составленная на основании результатов  экспертного опросаопубликована в журнале  "Российский оценщик" №4 2013.С электроной версией журнала можно ознакомится здесь: http://www.sroroo.ru/press_center/publications/russian/

 

 

 

 

Результаты опроса экспертных оценок значимых величин, используемых в оценочной деятельности

Введение

В первом полугодии 2013 года Новосибирским региональным отделением общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (НРО РОО) был проведен опрос экспертных мнений о размерах значимых величин, используемых в оценочной деятельности.

Изначально, планировалось провести опрос по оборудованию для получения величины скидки при переходе на вторичный рынок и величины скидки на торг на вторичном рынке. Данных по этим величинам крайне мало, а в расчетах применять нужно. Но если проводить опрос, то проводить и по недвижимости. Результаты получились приемлемые, близкие к результатам опросов экспертных мнений приводимых в других регионах.

Условия опроса

Опрос проводился методом анкетирования в заочной форме. Предварительного коллективного обсуждения размеров опрашиваемых значимых величин не производилось. Экспертам требовалось определить минимальный и максимальный размер значимых величин при условии, что объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка.

Состав экспертов

В качестве экспертов выступили оценщики Сибирского федерального округа (СФО), имеющие опыт оценки объектов, относящихся к сегментам рынка, по которым проводился опрос.

 

Распределение экспертов по регионам

№ п/п

Наименование субъекта РФ

Количество экспертов

Совокупный стаж оценочной деятельности, года

1

Алтайский край

4

33

2

Республика Бурятия

1

7

3

Забайкальский край

1

14

4

Иркутская область

2

20

5

Кемеровская область

4

45

6

Красноярский край

2

27

7

Новосибирская область

33

300

8

Омская область

9

70

9

Томская область

2

23

10

Республика Хакасия

3

21

 

Такое распределение экспертов позволило сделать выборки для обработки по территориальному признаку для Новосибирской области и СФО по отдельности. Для получения данных по Новосибирской области использованы 33 анкеты экспертов с совокупным стажем работы в оценочной деятельности 300 лет. Для получения данных по СФО, чтобы анкеты из Новосибирской области не перетягивали результаты в свою сторону за счет количества, из анкет Новосибирской области взяты только экспертные мнения членов экспертно-консультационного комитета (ЭКК) и правления НРО РОО в количестве 7 штук. Для получения данных по СФО использованы 35 анкеты экспертов с совокупным стажем работы в оценочной деятельности 356 лет.

 

Распределение экспертов по стажу работы

Стаж работы в оценочной деятельности, года

Количество экспертов в выборке для Новосибирской области

Количество экспертов в выборке для СФО

до 5

5

4

от 5 до 9

17

14

от 10 до 14

4

8

от 15

7

9

Описание значимых величин

Наименование

Описание

Недвижимость

Скидка на торг при продаже, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Скидка на торг при аренде, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена арендной платы при сделке отличается от цены предложения аренды

Величина валового рентного мультипликатора

Величина, показывающая отношение стоимости объекта к годовой арендной плате. (ВРМ = Ц / АПгод)

Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду

Процентная ставка, используемая для перерасчёта будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.

Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)

Величина, показывающая, сколько процентов от ДВД составляют операционные расходы арендодателя связанные со сдачей объекта в аренду: арендная плата за землю, налог на имущество, страхование, управление, резерв на восстановление и т.д. Предполагается, что коммунальные услуги являются расходами арендатора.

Величина недозагрузки площадей

Величина, показывающая, сколько процентов площадей пустует в год.

Величина неплатежей при аренде

Величина, показывающая, сколько процентов арендных платежей недополучает арендодатель в год.

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

Величина, показывающая, на сколько процентов стоимость права собственности больше стоимости права аренды на земельный участок.

Оборудование

Скидка при переходе на вторичный рынок

Величина, показывающая, на сколько процентов изменяется стоимость объекта при переходе с первичного на вторичный рынок

Скидка на торг при продаже на вторичном рынке, %

Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения

Методика обработки данных

К обработке поступили данные о минимальных и максимальных размерах значимых величин.

Критерием однородности полученных выборок выступает величина коэффициента вариации. При условии, что величина коэффициента вариации не превышает 33%, выборка считается однородной. Коэффициент вариации рассчитывается по формуле:

 

При маленьких числах, даже когда все значения укладываются в 5% (например от 0% до 5%) коэффициент вариации показывает, что выборка не однородна. При переходе от процентов к коэффициентам (скидка 5% - коэффициент 0,95) коэффициент вариации показывает, что полученные выборки однородны. Для Величины ВРМ, ставки дисконтирования и величины операционных расходов такой переход  не возможен. Для выборок данных величин произведено удаление крайних значений, пока коэффициент вариации не стал меньше 33% и выборки не стали однородными.

Минимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки минимальных значений, проверенных на однородность. Максимальные значения определяемых величин рассчитывались как средние арифметические выборки максимальных значений, проверенных на однородность. Среднее значение определяемых величин рассчитывалось как среднее арифметическое от полученных максимального и минимального значения.

Сфера применения

Полученные в результате опроса значимые величины могут быть использованы в оценочной деятельности. Данные результаты полезны при анализе сегмента рынка, к которому относится объект оценки, при сравнении получаемых расчетных величин с результатами опроса, при использовании результатов опроса в расчетах.

Некоторые значения, такие как ВРМ, ставка дисконтирования, величина операционных расходов при сдаче недвижимости в аренду, могут быть получены расчетным путем. Данные значения, с одной стороны, приводятся как аналитические материалы, характеризующие рынок. С другой стороны, бывают объекты, по которым невозможно получить данных для расчета. Тогда использование результатов опроса экспертных мнений становится приемлемым.

Такие значения, как скидка торг, величина недозагрузки площадей, величина неплатежей при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования, в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Пункт 22 ФСО №1 гласит, что, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: при внесении корректировок ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Для удовлетворения требований пунктов 19 и 22 ФСО №1 приводится условия, при которых полученные значимые величины могут достигать тех или иных значений.

 

Характеристика

Условие применения

Минимальное значение

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить минимальное значение величины

Максимальное значение

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить максимальное значение величины

Среднее значение

Объект обладает средними, типичными характеристиками, соответствующими сегменту рынка

Промежуточные значения в интервале

Объект обладает характеристиками, соответствующими сегменту рынка, позволяющими применить промежуточное значение величины

 

Значения от минимального до максимального должны приниматься в расчет с соответствующим обоснованием, учитывающим индивидуальные особенности объекта.

Учитывая вышеизложенное, результаты опроса могут использоваться на практике в оценочной деятельности.

Результаты опроса

Новосибирская область

 

НЕДВИЖИМОСТЬ

Скидка на торг при продаже

Наименование объекта

Скидка на торг при продаже, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

4

12

8

Офисные помещения

4

12

8

Производственно-складские помещения

5

18

12

Земельные участки под коммерческую застройку

5

16

11

Земельные участки под промышленную застройку

7

22

15

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

8

26

17

Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство

5

15

10

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство

5

14

10

Квартиры

2

7

5

Дома

3

11

7

 

Скидка на торг при аренде

Наименование объекта

Скидка на торг при аренде, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

2

8

5

Офисные помещения

2

8

5

Производственно-складские помещения

4

11

7

 

Величина валового рентного мультипликатора (ВРМ = Ц / АПгод)

Наименование объекта

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ)

мин

макс

среднее

Торговые помещения

6,5

10,8

8,6

Офисные помещения

6,6

10,9

8,8

Производственно-складские помещения

5,4

8,0

6,7

 

Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду

Наименование объекта

Ставка дисконтирования при сдаче в аренду, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

8

14

11

Офисные помещения

9

15

12

Производственно-складские помещения

12

19

15

 

Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)

Наименование объекта

Операционные расходы, % от ДВД

мин

макс

среднее

Торговые помещения

14

28

21

Офисные помещения

14

27

20

Производственно-складские помещения

16

35

25

 

Величина недозагрузки площадей

Наименование объекта

Недозагрузка площадей, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

5

17

11

Офисные помещения

6

19

12

Производственно-складские помещения

10

30

20

Величина неплатежей при аренде

Наименование объекта

Величина неплатежей, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

1

7

4

Офисные помещения

3

9

6

Производственно-складские помещения

5

15

10

 

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

Наименование объекта

Величина поправки

(право собственности поправка=0%, указать поправку в случае права аренды),

%

мин

макс

среднее

Земельные участки под коммерческую застройку

5

15

10

Земельные участки под промышленную застройку

6

17

11

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

6

19

12

Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство

3

13

8

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство

3

10

7

 

ОБОРУДОВАНИЕ

Скидка при переходе на вторичный рынок

Наименование объекта

Скидка при переходе на вторичный рынок, %

мин

макс

среднее

Транспортные средства отечественного производства

6

13

9

Транспортные средства импортного производства

5

12

9

Грузовой транспорт отечественного производства

6

13

10

Грузовой транспорт импортного производства

5

12

9

Спецтехника

6

14

10

Железнодорожный транспорт

3

9

6

Пищевое оборудование

8

19

13

Электрооборудование

8

19

14

Химическое оборудование

8

20

14

Технологическое оборудование

8

19

14

Строительная техника

7

19

13

Станки

8

21

15

Оргтехника

10

29

20

 

Скидка на торг на вторичном рынке

Наименование объекта

Скидка на торг на вторичном рынке, %

мин

макс

среднее

Транспортные средства отечественного производства

5

14

9

Транспортные средства импортного производства

3

11

7

Грузовой транспорт отечественного производства

5

15

10

Грузовой транспорт импортного производства

4

15

9

Спецтехника

7

16

12

Железнодорожный транспорт

4

14

9

Пищевое оборудование

5

16

11

Электрооборудование

5

17

11

Химическое оборудование

6

17

12

Технологическое оборудование

6

16

11

Строительная техника

5

16

11

Станки

6

17

12

Оргтехника

6

20

13

 

СФО

НЕДВИЖИМОСТЬ

Скидка на торг при продаже

Наименование объекта

Скидка на торг при продаже, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

4

14

9

Офисные помещения

5

15

10

Производственно-складские помещения

7

22

14

Земельные участки под коммерческую застройку

6

19

13

Земельные участки под промышленную застройку

8

24

16

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

9

27

18

Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство

5

15

10

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство

5

16

10

Квартиры

3

9

6

Дома

4

13

9

 

Скидка на торг при аренде

Наименование объекта

Скидка на торг при аренде, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

2

9

6

Офисные помещения

3

9

6

Производственно-складские помещения

4

13

8

 

Величина валового рентного мультипликатора (ВРМ = Ц / АПгод)

Наименование объекта

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ)

мин

макс

среднее

Торговые помещения

7,1

11,5

9,3

Офисные помещения

7,1

11,4

9,2

Производственно-складские помещения

6,4

10,8

8,6

 

Величина ставки дисконтирования при формировании дохода от сдачи в аренду

Наименование объекта

Ставка дисконтирования при сдаче в аренду, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

10

15

13

Офисные помещения

10

16

13

Производственно-складские помещения

12

18

15

 

Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)

Наименование объекта

Операционные расходы, % от ДВД

мин

макс

среднее

Торговые помещения

13

25

19

Офисные помещения

13

24

19

Производственно-складские помещения

13

25

19

 

Величина недозагрузки площадей

Наименование объекта

Недозагрузка площадей, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

5

19

12

Офисные помещения

5

20

13

Производственно-складские помещения

9

29

19

 

 

Величина неплатежей при аренде

Наименование объекта

Величина неплатежей, %

мин

макс

среднее

Торговые помещения

2

8

5

Офисные помещения

3

9

6

Производственно-складские помещения

3

14

9

 

Величина поправки на право собственности/аренды для земельных участков

Наименование объекта

Величина поправки

(право собственности поправка=0%, указать поправку в случае права аренды),

%

мин

макс

среднее

Земельные участки под коммерческую застройку

5

26

15

Земельные участки под промышленную застройку

5

24

14

Земельные участки сельскохозяйственного назначения

5

20

13

Земельные участки под многоэтажное жилищное строительство

5

23

14

Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство

4

24

14

 

ОБОРУДОВАНИЕ

 

Скидка при переходе на вторичный рынок

Наименование объекта

Скидка при переходе на вторичный рынок, %

мин

макс

среднее

Транспортные средства отечественного производства

7

16

11

Транспортные средства импортного производства

6

13

9

Грузовой транспорт отечественного производства

8

17

12

Грузовой транспорт импортного производства

6

14

10

Спецтехника

8

18

13

Железнодорожный транспорт

7

16

11

Пищевое оборудование

10

24

17

Электрооборудование

9

22

16

Химическое оборудование

10

24

17

Технологическое оборудование

9

23

16

Строительная техника

9

22

16

Станки

9

24

17

Оргтехника

12

32

22

 

Скидка на торг на вторичном рынке

Наименование объекта

Скидка на торг на вторичном рынке, %

мин

макс

среднее

Транспортные средства отечественного производства

5

15

10

Транспортные средства импортного производства

4

14

9

Грузовой транспорт отечественного производства

5

17

11

Грузовой транспорт импортного производства

5

16

10

Спецтехника

6

18

12

Железнодорожный транспорт

5

16

11

Пищевое оборудование

7

19

13

Электрооборудование

6

18

12

Химическое оборудование

6

20

13

Технологическое оборудование

7

19

13

Строительная техника

6

18

12

Станки

6

20

13

Оргтехника

8

24

16

 

Заключение

Новосибирское региональное отделение Российского общества оценщиков – самое крупное из всех, представленных в Сибирском Федеральном округе, численностью более 160 членов. Сегодня наше отделение взяло курс на консолидацию профессионального потенциала оценщиков отделений Сибири с целью объединения тех идей, предложений и методических  наработок, которые есть у наших оценщиков.

Считаем, что эта статья поможет сибирским оценщика в повседневной практической работе, а начатое проведение экспертных опросов будет действовать на постоянной основе.

 

 

Литература:

  1. «Справочника оценщика недвижимости». Издание второе актуализированное и расширенное. Нижний Новгород 2012 г. Авторы: Лейфер Л.А., Шегурова Д.А.;
  2. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Фридман Дж., Ордуэй Ник.. Пер. с англ.,- М.: «Дело Лтд», 1995. – 480с.
  3. «Методы капитализации доходов» С.В. Грибовский. Курс лекций.  Санкт – Петербург, 1997. – 172с.
  4. «Оценка недвижимости» Тарасевич Е. И. СПбГТУ, СПб., 1997г.
  5. Статья «Метод определения степени снижения стоимости движимого имущества после продажи на первичном рынке» Фоменко А.Н., журнал Вопросы оценки №1 2010, стр. 53;
  6. Статья «Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования» Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. http://www.cpcpa.ru/Publications/008/;
  7. «Теория статистических выводов» Ш. Закс, Изд – во «МИР», М., 1975;